我家是顶楼，屋顶漏水如何申请房屋维修基金？

家住上海的李女士，因住房年久失修，屋顶出现了漏水的情况。李女士向物业报修后，物业却以其他业主不同意签字无法使用维修基金为由拒绝维修。遇到这种情况业主该如何处理呢？

一、房屋维修基金是谁的钱？

房屋维修基金，也叫作住宅专项维修资金。根据《民法典》第281条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

也就是说，虽然现实中小区的维修资金多由物业公司代为收取、保管和支配，但实际上，业主才是维修资金的真正所有人。

维修资金有一个专门账户，以上海为例，小区有业委会的，该账户由业委会开立；没有业委会的，由区县房地产管理部门代为开立。开发商或物业在代为收取维修资金后，应当依法将资金划转至专门的维修基金专户。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户接受房管部门的监督。

二、房屋维修基金的用途有哪些？

以前的时候，房屋维修资金用途仅限于住房的维修。《民法典》颁布以后，扩大了房屋维修资金的适用范围。

《民法典》第281条规定，维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

例如，一些老小区的设备破烂不堪，维修成本比换新的还要高，现在可以使用维修基金用于设备换新了。

三、房屋维修基金的一般申请流程

类似屋顶漏水这样的小区共有部分维修可以申请使用房屋维修基金。一般申请流程如下：

1

形成维修报价方案。

可以是物业提出的维修报价方案，业委会也可以通过招标或者比价，择优选择施工单位，对报价进行初步审核。

2

组织相关业主表决。

形成报价方案后，由业委会就该事项提交相关业主进行表决，只有同意比例达到法定条件的，才能继续后续流程。

根据《民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，申请维修基金并不是一定要全体业主参与表决，如果某幢楼屋顶漏水，只需该幢楼的业主参与表决通过即可。即便如此，因为种种原因，要能够达成双三分之二、双过半数的条件有时候还是非常困难。

3

实施维修。

施工单位按照维修方案实施维修。

4

审价与列支。

维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，向主管部门申请列支，通知管理银行划转资金至维修单位账户。

如果小区没有业委会，一般由物业所在地的居委会或者村委会代为申请，深圳则规定由街道办作为业主召集的主体。

现实中很多由物业公司来组织业主表决的，这并不符合相关规定。物业公司负责收集的业主纸质签名单，除了最常见的假冒签名问题，还可能指定给来历不明的施工单位，报价还高得离谱，暗含利益输送链条等问题。

四、业主不同意签字怎么办？

通过《民法典》的规定可以看出，申请房屋维修基金并不是要每个业主都签字同意，只要相关幢楼的业主双三分之二参与表决加双过半数同意即可。

如果小区没有业委会，物业公司组织的业主表决，很可能因为报价过高而难以通过，业主可以提请由居委会来征集相关业主的意见，拟定更合理的维修方案与报价，更可能获得通过。

五、紧急情况下的绿色通道

其实像屋顶漏水、外墙脱落等情况属于物业管理规定中的“紧急情况”，如果正常申请使用房屋维修基金遇阻，还可以申请走绿色通道，当然前提是该紧急情况要经有资质的鉴定机构出具证明。通过绿色通道可以直接跳过业主表决环节。

对于没有业委会的小区来说，可以直接向房管机构提交材料，审核同意后即可实施维修。

对于有业委会的小区来说，则是将相关材料向业委会和房管机构报告，并向业委会提出专项维修资金的列支申请，业委会审核后即可实施维修。

如果业委会未及时审核，且已经出现影响房屋正常使用或者人身财产安全的情形，房管部门可以组织代为维修，后续费用经审价后从维修基金中列支。

律师说法

对于屋顶漏水的这样的情形，有通过正常流程申请维修的，也有通过紧急绿色通道维修的，也有自行维修然后起诉物业及业委会赔偿的。

在房屋维修基金的申请使用上，各地实施的政策有所差异，如果申请使用维修基金遇阻，需要综合多方信息才能确定有效的解决方案，如有疑问建议咨询当地专业人士。