前妻找人冒充前夫卖掉14岁儿子名下房产，钱款挥霍一空

2022年，经朋友提醒，家住苏州的毛先生才发现原本给儿子买来用作婚房，还没有装修的房子，不但已经装修一新，还住进了人。该房是毛先生2016年花200多万元购买，登记在14岁的儿子一人名下。

几经探查毛先生发现，原本登记在儿子一人名下的房产，已被前妻冯某于2019年以200多万元卖给了第三人刘某。

后来据冯某交代，拿到这两百多万元后，冯某就开始大肆挥霍，短短两年时间就全部挥霍一空，其中，花36万元购买了奔驰轿车，在上海开奶茶店赔了80万元，还有一二十万用于酒吧消费，剩下的钱用则在了维持平常生活花销上。

让人奇怪的是，根据相关要求，房产登记在孩子一人名下，必须监护人双方一起到行政审批中心签字才能过户，但毛先生从未去行政审批中心签过字，过户是怎么完成的呢？据警方调查，是冯某找人冒充毛先生签的字，并从中获利两百多万元。

那么，孩子还能否拿回自己的房产？购房者能否构成善意取得？冯某的行为如何定性？本案看似案情比较简单，但其实有较大争议，以下为笔者个人见解，供读者参考。

孩子母亲的问题

本案中，孩子未满十八周岁，属于限制民事行为能力人，其重大的决定由监护人代为行使，买房人无需询问孩子的意见。本案中孩子母亲是以法定代理人的身份代理孩子卖房。

但是，《民法典》第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

本案中，孩子母亲并不是出于孩子的利益处分房产，处分房产所得利益也并未用于孩子的学习、生活支出，而是自己挥霍一空，可见母亲出售房产构成无权代理。

另外，孩子母亲作为法定代理人，虽然是无权代理，单独来看还是有可能构成表见代理。但孩子母亲还找人冒充孩子父亲签字，该冒充行为应与孩子母亲本身的代理行为整体看待，代理人的权利外观的形成显然不可归责于被代理人，因此同样不构成表见代理。

通俗来说，表见代理中表见事由必须是真实的，但现在孩子父亲的签名是假冒的，不构成表见代理。

但如果真到了法庭上，购房人完全可以称自己对过户时冒充签名一事毫不知情，对自己来说仍可主张构成表见代理，是否支持则取决于法官的判断了。

购房者的问题

作为购房者，确实没有义务去确认监护人卖房是不是为了未成年人的利益。但既然房产登记在未成年孩子名下，购房者有义务核实代理方的监护人身份，如要求代理方出示房产证、身份证、户口本、监护人证明等材料。

本案合同签订过程中，如果购房者未曾核实过孩子父亲的身份信息，在谨慎义务上有一定瑕疵。而如果孩子父亲未曾出现过，孩子母亲又伪造了孩子父亲的授权委托书，很难苛责购房者发现卖方无权代理的问题。

如果购房者对于假冒孩子父亲的事情并不知情，又按照市场价支付了购房款，房产也已经过户至自己名下，是否构成善意取得呢？

这个问题有一定争议。笔者认为不构成！

如前文所述，孩子母亲因找人冒充签字，无法构成表见代理。孩子母亲并非以自己的名义卖房，而是以孩子的名义，不是狭义的无权处分，而是无权代理。而只有以自己的名义引发物权变动，也就是狭义的无权处分才能适用善意取得，因此购房者不构成善意取得。

房产登记部门的问题

房产买卖一般属于金额较大的重大事项，房产登记部门虽说只进行形式审查，但对于交易双方的身份应当尽到合理审查注意义务，比如要求刷脸、验指纹等。显然，本案中的房产登记部门未尽到核实义务，如此重大的漏洞，不但让孩子平白无故失去了房产，也让众多被监护人房产暴露于随时可能不翼而飞的风险之中。

小结

基于以上分析，孩子母亲不构成表见代理，而是无权代理。那么对于孩子来说，孩子母亲签订的房产买卖合同效力待定，孩子父亲不追认的话，房产买卖合同无效。既然合同无效，房产登记的签名也是伪造的，就该撤销登记，返还房产，恢复登记至孩子名下。

但是，根据《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

虽然前文已述笔者认为购房者不构成善意取得，但本案要撤销登记恐怕难度很大。房产登记一般伴随着大额住房贷款，银行房产抵押等，一旦房产登记撤销，将会使金融秩序产生较大连锁反应。

对于广大购房者来说，明明支付了市场价格，不知哪天突然房子又被收回了，这样的交易安全风险市场恐怕也很难接受。

而要是不能撤销登记，等于是承认购房者善意取得，而要适用善意取得是不是意味着就构成表见代理呢？

孩子找谁承担责任？

本来登记于孩子名下的房产，神不知鬼不觉地被自己的母亲卖掉，还将所得房款挥霍一空。孩子及代理人若不追认房产买卖合同，则合同无效。但前文也说了，房产登记能被撤销的可能性较低。孩子及代理人只得向孩子母亲请求损害赔偿，然而孩子母亲已经将所得房款挥霍一空，所以结果就悲剧了。

孩子及代理人还可以报警，由检察院以盗窃罪对孩子母亲提起公诉。由于数额较大，判刑是免不了，但钱还是要不回来。而且，如果孩子母亲被判刑，对于孩子以后可能的政审、考公、求职等等反而会产生不利影响，所以结果就再次悲剧了。据报道，孩子母亲系被警方以涉嫌伪造证件罪拘留。

孩子及代理人还可以起诉房产登记部门要求赔偿。虽然无法撤销登记，但房产登记部门登记行为违法，可主张其赔偿由此造成的损失。如果交易存在中介方，同样可以追求中介方的责任。

常熟家事房屋纠纷律师程大壮总结

本案反映出的最大问题是被监护人的不动产随时可能被一方监护人非法处置的风险。被监护人有这样的母亲确实不幸，房产登记部门在审核办理过户过程中同样存在重大漏洞。

如果购房者不被认定为善意取得，房产登记被撤销，重新恢复至孩子名下，那么血亏的就是购房者了。