离婚后房产转移登记的几点思考

案例一：陈某和周某于1997年登记结婚，2004年购买A房屋一套，2007因感情破裂向人民法院起诉离婚，经法院审理后判决如下：1.准予陈某和周某离婚；2.A房屋归陈某所有，陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付周某房屋折价款30万元。

案例二：王某和张某于2009年登记结婚，2011年购买B房屋一套，2016年因性格不合向人民法院起诉离婚，经法院审理后判决如下：1.准予王某与张某离婚；2.B房屋归王某所有；3.王某于本判决书生效之日起十日内一次性给付张某补偿款63万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案例三：龚某与居某于2012年登记结婚，2013年购买C房屋一套，2021年因一方存在重大过错向人民法院起诉离婚，经法院审理后判决如下：1.准予龚某与居某离婚；2. C房屋归龚某所有，龚某于本判决生效之日起十日内支付居某房屋折价款24万元，同时居某有义务配合办理相关过户手续。

案例一中陈某和案例二中王某向登记机构申请离婚析产转移登记时，登记机构是否需要收取补偿款（折价款）支付凭证，是否需要审查补偿款（折价款）实际支付情况，登记机构工作人员对此存在诸多分歧：有的认为，案例一和案例二的判决不一样，前者是将房屋的物权归属与补偿款（折价款）事项用一个条款进行规定，两者之间存在因果联系，因此办理案例一转移登记时需要收取和审查相关支付凭证；后者将房屋的物权归属和补偿款（折价款）事项用两个条款分别进行规定，两者之间没有关联性，因此无需收取和审查相关支付凭证。有的认为，不动产的物权归属经生效的离婚判决予以确定，关于补偿款事项属于当事人之间的债权债务关系，与不动产物权登记无关，登记机构无需收取和审查相关支付凭证。

关于案例三，龚某是否可以单方申请离婚析产转移登记，登记机构工作人员对此意见不一：有的认为，龚某可以持生效的离婚判决单方向登记机构申请登记；有的认为，离婚判决中载明居某需配合龚某办理过户手续，因此即使提交了生效的离婚判决，也应该由双方当事人共同申请。

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离婚判决的性质

离婚判决中关于夫妻双方婚姻关系的解除属于形成判决，各界普遍认可，但关于财产分割的判决性质存在争议。笔者认为，离婚判决中关于财产分割的判决仍属于形成判决，不属于给付判决，因为离婚财产的分割属于离婚纠纷的重要组成部分，两者之间存在包含与被包含的关系而非并列关系。一般情况下，财产分割的前提是夫妻双方婚姻关系的解除，即财产分割需依托双方当事人之间民事法律关系的改变或消灭这一基础。在不解除婚姻关系的情况下，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院一般不予支持，只有符合法定的特殊条件时方可进行财产分割。由此可见，离婚诉讼中关于财产的分割与其他民事争议案件中关于财产的分割并不相同，前者分割的前提是夫妻双方婚姻关系的解除，后者则属于争议双方的权利行使和义务履行，不受双方民事律法关系的约束。综上所述，笔者认为离婚判决属于形成判决。

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登记机构是否需要审查

补偿款（折价款）支付凭证

观点一：认为需要审查补偿款（折价款）支付凭证。理由如下：

1.不动产所有权与补偿款（折价款）之间存在较强的关联性。虽然补偿款（折价款）形式上是一种货币支付，实质上是因夫妻双方婚姻关系的解除而对婚姻存续期间夫妻共有的不动产进行分配的一种特殊形式，即一方享有不动产所有权，另一方享有不动产补偿款（折价款）。该补偿款（折价款）是从不动产所有权中滋生出来的一项权益，其与不动产所有权之间存在较强的关联性。

2.不动产所有权的取得与补偿款（折价款）的支付之间存在条件关系。一方享有不动产所有权这一结果的前提条件是向另一方支付相应的补偿款（折价款）。经与人民法院执行局工作人员了解获悉，一方在未支付补偿款（折价款）的情况下不可以要求强制过户。当事人申请法院强制执行时，执行局法官会同时传唤双方当事人，要求其按照生效判决履行相应义务，从而行使相应权利。

观点二：认为不需要审查补偿款（折价款）支付凭证。理由如下：

1.不动产所有权的取得与补偿款（折价款）的支付之间并非存在条件关系。诉讼离婚是我国法定的一种离婚形式，生效的离婚判决需对婚姻关系的解除、子女抚养、财产以及债务处理等事项分别进行裁判。《民法典》第1080条规定，完成离婚登记，或者离婚判决书、调解书生效，即解除婚姻关系。即当人民法院作出的离婚判决生效时，当事人解除婚姻关系，双方基于配偶产生的身份关系消灭，基于配偶身份而产生的人身关系和财产关系即行终止。本条规定的意义在于明确离婚在夫妻双方人身和财产方面的效力，有助于当事人依据法律规定，处理离婚后的人身关系和财产关系，进而维护当事人的合法权益。因此，当人民法院作出的离婚判决生效后，一方当事人可向登记机构提交该判决要求办理离婚析产转移登记；另一方当事人可持该判决要求对方履行支付义务。在其不履行支付义务时，还可以向人民法院申请强制执行。由此可见，双方当事人均可依据该生效的离婚判决分别维护自身合法权益。故，不动产所有权的取得与补偿款（折价款）的支付之间并不存在条件关系。

2.登记机构审查补偿款（折价款）支付凭证的可操作性不强。登记实操中，各地不动产登记机构审查补偿款（折价款）支付凭证的形式各不相同。有的不动产登记机构在办理此类登记时，要求当事人将已支付补偿款（折价款）的相关凭证提供给受理人员看一眼即可；有的不动产登记机构则将补偿款（折价款）支付凭证作为一项受理要件予以收取。由于各地人民法院操作模式及当事人之间的具体情况不同，导致登记机构所收取的补偿款（折价款）支付凭证也大不相同，有的是人民法院出具的缴纳证明，有的是收款人签订的收据，有的是付款人签署的承诺书，还有的是银行转账凭证等。这些材料中，除了人民法院出具的缴纳证明能够充分说明当事人已履行支付义务，其他材料的证明力并不强。若认为登记机构应当审查补偿款（折价款）支付凭证，不仅会增加登记机构的审查压力和难度，而且也超出了登记机构的审查能力和权限，登记实践中的可操作性不强。

不动产登记机构属于行政机关而非审判机关，补偿款（折价款）支付属于债权债务纠纷而非物权纠纷。此类问题的压力不应从人民法院传导至不动产登记机构，不应由民事主体当事人之间的争议转变为当事人与不动产登记机构之间的办证矛盾。而应在离婚案件审判期间根据当事人的具体情况分别作出相应的判决。若双方当事人对不动产分割及补偿款（折价款）无异议，且能在人民法院规定的期限内履行相应的义务，则可采取案例二的方式进行裁判；若双方当事人之间已丧失基本的诚信，则可采取案例三的方式予以裁判，从而对双方当事人行为起到形式上的约束力。

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当事人是否可以持

生效的离婚判决单方申请

离婚析产转移登记

关于案例三的判决原因，笔者认为，一方面由于少数法官对《不动产登记暂行条例》第14条关于当事人单方申请的规定不够熟悉所导致；另一方面，为了平息双方离婚纠纷，达到对双方当事人形式上制约的效果。法官会结合具体案情及当事人请求，在明确不动产归一方所有的情况下，要求另一方在获得补偿款（折价款）的同时配合办理过户手续。

《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。该条作为物权公示生效原则的例外规定，确立了基于法律文书发生的物权变动，不以登记为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。申请人向登记机构提交生效的离婚判决就属于导致物权变动的人民法院判决。该判决书中关于不动产归属的判决即属于本条规定的确权判决，此类判决与登记的公示效力相同。故，依据此类离婚判决而进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力。因此，当事人可以持生效的离婚判决单方申请离婚析产转移登记。

大成（南京）律所张骢律师点评：离婚案件中，如果是法院判决双方共同财产归一方所有的话，是属于形成之诉（或者叫变更之诉）。根据《不动产登记暂行条例》第十四条有明确规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。这种情况应该属于14条第（三）项的变更的内容，可以单方申请。实践当中，有些不动产登记机构可能不太会去区分形成判决、确认判决、给付判决的差别，所以他们比较简单的做法，就是要求当事人去法院申请强制执行，把法院的协助执行文书拿来再做。这样是最保险的，但个别时候法院也会以没有执行内容而不同意强制执行。《不动产登记暂行条例第14条》第（三）项的内容来源于《物权法》28条，也就是《民法典》229条。但不是所有的法院判决都能直接产生物权变动的效力，只有形成判决（变更之诉）才能产生物权变动的效力。