前业主和开发商签订的物业服务合同，能约束后来的二手房业主吗？

案例： 前期物业服务合同对业主具有约束力

基本案情

甲房地产公司与A物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司对涉案小区提供物业服务，合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，另约定合同规定的管理期满，合同继续顺延。李某系涉案小区的业主，其自2011年1月至2020年8月未向A物业公司交纳物业费。A物业公司催交未果后提起诉讼，要求李某支付拖欠的物业费。李某抗辩其并非《前期物业服务合同》的签订方，该合同对其不具有约束力，A物业公司无权依据该合同向其主张物业费。

裁判意见

法院经审理认为，甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，其效力及于全体业主。李某作为涉案小区的业主，亦与该物业公司签订了《入住合同》，各方均应按约履行各自的义务。《前期物业服务合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，合同另约定，合同规定的服务期满，合同继续顺延。A物业公司实际为小区提供物业服务至2020年8月，该公司有权要求李某支付截至2020年8月的相关物业费，故判决支持A物业公司的诉讼请求。

法官点评

物业服务单位的服务具有公共性，其收取的物业费是用于整体物业设施维修保养、正常秩序维护所必要的费用。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。就本案而言，A物业公司为涉案小区提供了物业服务，李某作为接受了物业服务的业主，其负有按约支付物业费的义务。根据上述法律规定，A物业公司与建设单位（即甲房地产公司）签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，该物业公司有权依据此合同约定的收费标准要求李某支付物业费。需要指出的是，物业服务单位在提供物业服务的过程中，应正视自身存在的服务瑕疵，积极采纳业主的合理化建议，努力提高自身的服务质量，实现高质量物业服务与业主按时交纳物业费的良性循环。安定、宜居、和谐的居住环境，需要物业服务单位与广大业主加强沟通，互谅互让，共同去维护，只有这样才能实现“双赢”。