房产公司宣传“买一层得两层”，是否构成欺诈？

【裁判观点】“买一层得两层”的宣传内容应为合同内容，中间加层作业是实现该约定的客观情况，并非欺诈。至于该作业是否符合建设工程规划许可，并非民事案件审理判断内容。

裁判文书来源：来自：（2021）最高法民申3405号民事裁定书张迎春、景德镇宇新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

基本案情：

地王大厦项目销售时，对外宣传买一层得两层。张迎春实地考察地王大厦后，决定购置地王大厦B栋2201至2220共计20套商品房。2019年6月13日，张迎春与景德镇宇新房地产公司签订二十份《商品房买卖合同》，并办理了不动产权证。

2020年1月14日，景德镇市珠山区城市管理行政执法局向地王大厦B座20F花筑酒店送达《责令整改通知书》，责令拆除夹层。双方发生争议，景德镇宇新房地产公司诉请张迎春支付剩余未付房款、逾期付款违约金，张迎春反诉撤销合同、返还已付房款、赔偿损失。

争议问题：宇新公司对外宣传“买一层得两层”是否构成欺诈。

裁判说理：欺诈行为是指一方当事人在合同磋商阶段或者签订合同时故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

本案中，地王大厦项目销售时，宇新公司对外宣传“买一层得两层”，该宣传内容虽未在《商品房买卖合同》《补充协议》中明确约定，但载明在地王大厦的宣传资料中，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋的定价有重大影响，故“买一层得两层”应当为合同内容。

从客观实际看，所谓“买一层得两层”，即为将本案诉争的层高为6.4米的商品房做中间加层作业。该通过中间加层作业以实现“买一层得两层”的合同目的的做法，是否符合建设工程规划许可，是否能为当地县级以上地方人民政府城乡规划主管部门所允许，应属行政管理范围内认定和处理的事项，人民法院在相关民事案件审理中不能对此作出判断。

鉴于双方对于案涉买卖标的物为层高为6.4米的商品房是明知的，对于通过中间加层作业方式实现“买一层得两层”也是协商一致的客观情况，

本院认为张迎春所主张的宇新公司构成合同欺诈，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。