借朋友的名字买的房子，因为朋友被强制执行，现在怎么保住我的房子？

随着社会经济发展和法律体系不断完善，执行异议作为维护司法公正和执行效率的重要手段，被广泛应用于各类执行案件中。然而，在执行异议中出现了一些当事人意图规避执行的行为，比如借名买房等。在实践中，当事人之间出于各种原因借名买房，将出资购买的房产登记在他人名下，遇到被借名的人欠债乃至被强制执行时，房屋实际购买人是否还能保住自己的房子呢？

案情介绍：

李某某与周某某建设工程施工合同纠纷一案，法院已于2023年2月14日作出了判决，判决被告李某某向周某某支付104156.09元。该判决发生法律效力后，被告李某某未履行判决确定的义务，周某某向法院申请强制执行李某某的房产。

在执行过程中，李某某提出案涉房产虽登记权利人为自己，实际系其弟弟李二某利用购买首套房优惠政策购买，只是暂时登记在李某某名下而已，因客观原因未完成与其弟弟之间的变更登记手续，全部出资也系原告弟弟。

法院经审理认为，不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权权属一般应以登记为生效要件，即便房屋或非登记所有权人实际出资取得，但他人的出资行为并不当然产生物权变动的效力。案涉房产购房合同由李某某签署且登记在其名下，应为李某某所有。虽然房款由其弟交纳，但所交款项只是与李某某形成债权债务关系，案涉房产不能归其弟弟所有。另外，李某某称其弟利用其首套房优惠政策，为了少交税款借其名字购买，该行为是规避法律政策、逃避纳税的行为，为法律不能容忍，对该行为法院不予认可。因此,法院就申请执行人查封登记在李某某名下财产并无不当,李某某对执行标的不享有排除执行的民事权益,案涉房产不应解除查封。

最终，法院依法判决，驳回原告（案外人）李某某的诉讼请求。

常熟房产纠纷律师程大壮：

很多借名买房都是因规避购房政策、贷款条件、购房条件等情形而进行的，这些行为是规避法律政策、逃避纳税的行为，为法律不能容忍，因此法院对这些行为不予认可。即便借名人与出名人有约定物权归属于借名人，该约定性质上也属于双方约定的不动产物权的变动，由于物权种类及物权变动法定主义中并不承认不动产变动的约定形式，该约定也不发生物权变动的效力。

在执行异议的审查中，对案外人提出的异议，法院应当审查案外人是否系权利人，权利的合法性与真实性，权利能否排除执行。借名买房合同对房屋权属的约定，并不属于法律规定的可以直接产生物权的情形，更不能产生物权变动的效力，因此借名人不是房屋的所有权人，故借名人提出的执行异议不能据此排除对房屋的执行。当然，如果借名行为不违反法律政策，应当根据案情具体进行分析认定。

发条链接：

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条第一款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。