签订了合作开发房地产合同，但提供资金一方的不论盈亏均获得固定回报，算有效合同吗？

常熟家事律师程大壮解答：合同有效，但是合同性质后会被认定为借款合同

裁判要旨

共同投资、共享利润、共担风险为合作开发房地产合同的基本内容，而当事人在协议中所约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的内容，与以“共同投资、共享利润、共担风险"为基本内容的合作开发房地产合同相悖，即提供资金一方的当事人不论双方当事人合作开发的结果如何，均可获得固定数额的货币。此种协议名为合作开发房地产合同，实为借款合同。

阅读提示：在房地产开发领域中，房地产开发公司为快速融资，以“合作开发“的名义向他人借款的现象较为常见，对该类型合同如何定性饱受争议。本文以最高法院的一篇判例作为范例，对此问题予以剖析，以资读者借鉴参考。

案情简介

一、李黎明系开维公司的法定代表人及控股股东，开维公司系维德公司的控股股东。

二、2007年12月24日至2008年1月25日，朱红共向维德公司转款650万元。2009年8月13日，朱红向开维公司转款350万元，并注明为“投资款”。

三、2009年，朱红与开维公司法定代表人李黎明签订《协议书》，约定，朱红从维德公司处购买土地，全权委托维德公司开发销售，朱红收取包干利润3248万元。

四、2012年5月22日至2013年4月1日，开维公司向朱红共计支付1020万元。

五、2015年，朱红向海口中院起诉，请求判令开维公司、维德公司归还朱红借款本息。海口中院认为，本案法律关系名为房地产开发合作，实为民间借贷，判决维德公司与开维公司共同向朱红偿还借款本息。

六、2016年，维德公司与开维公司向海南省高院上诉，主张朱红支付款项系投资款，一审认定借贷关系属于事实认定错误。海南省高院认为，朱红只收取固定利润，不承担经营风险，应认定为民间借贷关系。但一审法院利息部分计算依据不足，开维公司与维德公司共同偿还借款事实认定错误，海南省高院对此予以纠正。

七、2017年，朱红向最高法院申请再审。最高法院认可双方为民间借贷关系，并支持朱红的部分诉讼主张。

裁判要点

根据《国有土地使用权合同纠纷解释》第十四条与第二十六条规定，合作开发房地产合同是指当事人提供出让土地使用权、提供资金，以共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。若合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，则应当认定为借款合同。本案中，朱红购买30亩土地并全权委托维德公司开发销售，并约定朱红仅收取固定回报，而并不承担经营风险，不符合合作开发房地产法律关系的特点。据此，法院认定双方名为房地产合作开发，实为民间借贷，判决维德公司偿还借款本金。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

当事人订立合作开发房地产合同，应当明确约定共同投资、共担风险、共享利润的内容，而不应当约定资金提供方不承担经营风险，只收取固定数额货币。