经济适用住房的产权是否不登记就不发生效力

一、现行制度下的一个问题

二、分析

根据《民法典》的规定，我国对于不动产物权变动模式以登记生效要件主义为原则，以登记对抗要件主义为例外。对于基于法律行为而发生的不动产物权变动，非经登记，不发生变动效果。即使存在以不动产物权变动为内容的生效合同，如果未将该项变动予以登记，在当事人间亦不发生不动产物权变动的效力。所以，当事人欲使其不动产物权变动得到法律秩序的认可，还须到不动产登记机关申请不动产变动登记，只有将该项变动登记于不动产登记簿，方发生变动效力

经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，其需求对象仅为城市低收入住房困难家庭。由城市低收入住房困难家庭提出购买经济适用住房的申请，经过逐级审核并公示之后，由住房保障主管部门向符合条件的城市低收入住房困难家庭发放准予购买经济适用住房的核准通知，双方签订《经济适用住房出售合同》。虽然，购房人是通过购买行为取得经济适用住房，但是其不同于商品住宅的购买行为，这是其本身具有的特性决定的。
1.合同一方的出卖人仅为住房保障主管部门，且属于行政主体
根据《经济适用住房管理办法》第24规定，由市、县政府统一组织向低收入住房困难家庭出售经济适用住房，具体由政府住房保障主管部门负责实施。只有该部门具有出售经济适用住房的主体资格，所以在《经济适用住房出售合同》中，出卖人仅为住房保障主管部门。作为政府行政机关，住房保障主管部门显然属于行政主体。
2.合同约定的出售经济适用住房是住房保障主管部门的法定职责
根据《经济适用住房管理办法》第5条规定，住房保障主管部门负责本行政区域经济适用住房的管理工作，这项管理工作包括住房管理（见《经济适用住房管理办法第五章》）。其中出售和管理经济适用住房是住房管理的重要内容之一，故其属于住房保障主管部门的法定职责。
3.签订《经济适用住房出售合同》以实现经济适用住房管理为目标
虽然政府提供给低收入住房困难家庭的经济适用住房是有偿的，但是这不能改变经济适用住房的保障性、政策性属性。所以，不仅购买经济适用住房的低收入住房困难家庭须符合购买条件，并且在购买后，该家庭的居住使用同样须接受严格的管理，以保证经济适用住房目的的实现。住房保障主管部门与购房人签订的《经济适用住房出售合同》正是以此为实现目标。在合同中，主要是以住房管理为内容，购房人在购买经济适用住房后，其在居住、使用等方面，不仅受到权利行使的限制，而且还必须接受住房保障主管部门的监督、管理。
4.住房保障主管部门在合同中具有行政优益权
《经济适用住房出售合同》体现了住房保障主管部门与购房人之间的管理与被管理关系。在合同履行过程中，如果购房人的行为违反法定或约定义务而导致经济适用住房管理不能实现时，那么住房保障主管部门有权依法纠正，可以单方解除合同，回购经济适用住房。
综上，《经济适用住房出售合同》不是平等民事主体间的合同，而是行政主体与行政相对人签订的行政协议。由于该合同不属于法律行为，故其不能适用物权法规定的登记生效要件主义。也就是说，登记不是购房人取得经济适用住房有限产权的效力要件，登记对该权利的取得不具有创设效力。购房人对经济适用住房的有限产权取得是基于具有行政协议性质的《经济适用住房出售合同》，自该协议生效之日起，购房人取得经济适用住房的有限产权。而购房人办理产权登记，只是宣示其为该经济适用住房的有限产权人。该登记属于宣示登记，不是创设登记。

三、引申：经济适用住房的转移是否需要登记

根据《经济适用住房管理办法》第30条规定，购房人购买经济适用住房不满五年，不得上市交易。确需转让的，由住房保障主管部门回购，仍用于解决低收入家庭的住房困难。在这里，政府回购行为发生时，即发生产权转移效力，如果购房人已办理产权登记，住房保障主管部门则还须办理转移登记。同理，该登记属于宣示登记。
如果购买经济适用住房满五年，购房人可上市转让经济适用住房，但前提是其必须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款，以取得完全产权。当购房人补交上述价款后，该房屋不再具有经济适用住房属性。那么，购房人转让该房屋时，其与受让人之间的买卖行为属于民事行为，根据《民法典》第209条规定，受让人须办理转移登记，方发生房屋所有权转移之效果。