女儿照顾母亲二十余年，获赠房产后引起纠纷，法院判决只能继承一部分

上海的秦女士（本文均为化名）早年丧偶，育有二子二女，二十余年来一直与小女儿陈兰一家住在一起，生活也由陈兰夫妇照顾。

2005年10月，陈兰夫妇与秦女士获得房产一套，产权登记在三人名下，共同共有。

2015年左右秦女士因患脑梗脑萎缩，加之年老体弱，生活不能自理，需24小时有人护理。

2017年7月，秦女士将拥有的该房产1/3份额赠与女儿陈兰，但为降低税费采用了买卖方式过户，转让价款为60万元，并于次月完成登记变更。

后秦女士两个儿子杨一、杨二得知房产赠与事实后，于2018年1月一纸诉状将陈兰告上法庭。杨一、杨二以秦女士为无民事行为能力人为由，要求确认房产买卖合同无效，并恢复母亲秦女士原来的1/3房产份额。

杨一、杨二兄弟称母亲之前留有一份遗嘱，但与现在的房产处理结果并不一致。

为证明秦女士为无民事行为能力人，杨一、杨二向法院申请对其精神状态进行司法精神病鉴定。经鉴定，秦女士被认定患有器质性精神障碍，目前为无民事行为能力人。

陈兰则认为母亲与自己一起生活二十余年，将名下房产份额赠与自己符合人之常情。买卖合同是母亲本人签字，房产过户时母亲也是亲自到场办理，房产赠与是母亲的真实意思表示。没有证据证明母亲当时系无民事行为能力人。

本案的主要争议在于①该房产过户是买卖还是赠与，②秦女士当时是否具有相应的民事行为能力。

争议①

对于“名为买卖，实为赠与”的房产交易，法院可以依据买卖合同中付款方式、付款期限及违约责任等处均为空白，卖方在买方未支付对价的情况下直接过户，也未向买方催缴过房款等认定双方没有买卖房屋的意思表示，陈兰也自认该交易实为赠与。

根据《民法典》第146条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”因此陈兰与秦女士签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

虽然买卖合同无效，但如果该赠与为真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反公序良俗，也没有欺诈、胁迫、乘人之危导致的显失公平等可撤销的事由，则该赠与仍然可能是有效的。

也就是说，即使买卖合同无效，并不意味着一定要撤销登记，返还财产。

争议②

该房产赠与的时间为2017年8月，而秦女士2018年初经申请被鉴定为无民事行为能力人。考虑到时间比较接近，法官内心更倾向于认定房产赠与时，秦女士为无民事行为能力人。

既然秦女士为无民事行为能力人，则无法就房产处置这样的重大事项做出真实意思表示，即使秦女士做出过该表示也无效。

本案中陈兰并不认可母亲秦女士签署买卖合同及办理过户时无民事行为能力，法官也并未执着于此，而是以买卖合同无效，财产应予返还，直接支持了原告诉请。

笔者建议对于“名为买卖，实为赠与”的房产交易，最好留存一份《赠与协议》或者《情况说明》来证明赠与事实。以后如果产生纠纷，即使买卖合同被判无效，也能保障赠与合同仍然有效。

而对于民事行为能力可能有缺陷的人来说，当事人要注意留存好签合同及过户时其具有相应民事行为能力的证据，否则可能不但竹篮打水一场空，道德上也会遭受质疑。

有人说陈兰一家照顾母亲二十余年，立的遗嘱却不把房产份额留给陈兰，现在房产赠与也被判无效，只不过这可能更多是一个道德层面的问题了。